top of page

תמ"א 38

המאמר נכתב על-ידי אדריכל זיו וקס בפברואר 2015 במסגרת עבודה עבור הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, בית הספר לתארים מתקדמים ע"ש אירווין וג'ואן ג'ייקובס. בהנחיית פרופ' שמאי אסיף וביעוץ עו"ד איריס האן.

"הדבר הכי חם בשנים האחרונות בעולם הנדל"ן"  

מתוך גלובס, אוקטובר 2014.

תמ"א  38, מבין התמ"אות הרבות הקיימות היום היא התמ"א המשפיעה ביותר על עולם הנדל"ן והמוכרת ביותר בקרב הציבור משום שהיא פונה לחלקים גדולים מבעלי הדירות לעומת מרבית התמ"אות אשר כמעט ולא נוגעות לחיי היום יום  של האזרחים.

במאמר זה נאבחן את הצורך לתוכנית זו, את מטרותיה, אציג על מי התוכנית חלה וכיצד מנסים ליישמה, אסקור את תוצאות היישום ואציג מספר בעיות שנתקלתי בהם בהתבססות על פרוטוקולי ועדות, פסקי דין, ועבודתי בפרקטיקה החל משנת 2011 תוך ראיה ביקורתית. אנסה להסיק מסקנות רלוונטיות לגבי מימוש התוכנית בראיה על עשר שנים מיום אישורה והצעה להמשך מימושה והרחבתה לאזורים בהם היא איננה מיושמת.
אתייחס בעבודתי למבני מגורים של גורמים פרטיים בלבד, ובסיכום אתייחס גם לנושא של מבני הציבור שהיום אומנם זוכים לזכויות מכוח התמ"א אך בפועל לא יוצאים פרויקטים שכאלו לפועל מהסיבות השונות בעיקרם כלכלית, הרשויות לא נהנות (כלכלית) מתוספות זכויות בתמורה לחיזוק.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה על-ידי הממשלה בשנת 2005. התוכנית מתייחסת להתקן הישראלי לחוזק מבנים מפני רעידות אדמה (ת"י 413) הנכנס לתוקפו בשנת 1975, וההנחה הרווחת היא שלא יושם במלואו לפני שנת 1980. ולכן מדובר על כ-61,000 מבנים שזה כ-810,000 דירות אשר קיימות היום במדינת ישראל ולא עומדות בתקן זה לרעידות אדמה (רונן, 2011).

לתוכנית היו מספר מטרות ובהמשך נאבחן את אופן היישום והאם המטרות הושגו, המטרה העיקרית של התוכנית וכך גם שמה "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". בשלב ראשון התוכנית נדרשה לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק ולאחר שזוהו התוכנית התמודדה עם הצורך לעודד את ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה. התוכנית נדרשה לקבוע הסדרים תכנוניים שיאפשרו מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם. בנוסף התוכנית עוזרת לקבוע תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים. כמו כן, לקבוע הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים והקמתו מחדש. דבר נוסף שהתוכנית עושה זה הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש אחר כנגד חיזוק מבנה שנדרש  לחיזוק, ולקבוע הנחיות לביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה.

התכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שת"י (תקן ישראלי) 413 פטר אותם מתחולתו. מבנים שנבנו לאחר מועד זה, ונקבע ע"י מהנדס כי לא נבנו לפי התקן כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר – ללא תוספת זכויות בנייה. התוכנית לא כוללת מבנים שנבנו לפני 1980, ושנבנו לא לפי התקן, אבל שבוצע בהם תוספת בנייה אחרי ה 18.05.2005 – תאריך אישור תמ"א 38 על פי הגרסה הראשונה.
התכנית חלה על כל שטחי המדינה, דבר המעלה שאלה האם הדבר נכון שתוכנית שמסוג זה תחול על שטח כה נרחב ולא על שטח מצמצם יותר בהתאם לרמות סיכון שונות, לצורך הבנת נושא זה אנסה לנתח את אזורי וטיפוסי המבנים אשר עלולים להיות רגישים יותר לרעידות אדמה.

אזורי הסיכון נגזרים מן העובדה כי מדינת ישראל נמצאת על השבר הסורי אפריקאי וישנם מספר מוקדי רעש פוטנציאלים במדינת ישראל כמתואר במפה (תמונה 1 – מפת מוקדי רעש). אל מול זה מיקמתי במפת ארץ ישראל את 'מוקדי' הפרויקטים שבוצעו לפי תמ"א 38 על פי נתוני משרד הפנים בשנים 2005-2013 (תמונה 2 – מפת מוקדי פרויקטים). ובמפה השלישית מוצגות שתי המפות האחת על גבי השנייה (תמונה 3 – מפת קומפוזיציה).

1.JPG

אם מנתחים מפות אלו ניתן לראות כי רוב פרויקט תמ"א 38 לאו דווקא נמצאים באזורי סיכון או באזורים הקרובים לאזורי סיכון, מלבד פרויקטים בודדים באזור חיפה. האזורים בארץ עם הסיכונים הכי גבוהים נמצאים בפריפריה, ערכי הקרקע נמוכים יחסית – ולכן זה לא כלכלי ליזמים לבצע פרויקטים על פי תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 ,כך קורה כי התכנית לא יוצאת לפועל באזורים אלו. המועצה הארצית קראה לפיתוח כלים עבור אזורים אלו, והנושא מקודם בימים אלו ברשות משרד ראש הממשלה ובסיוע משרד הבינוי והשיכון. לדוגמא, בשנת 2013 הוצע סיוע מכספי מדינה לצורך שיקום פיזי בשכונות מכוח תמ"א 38, סכום המענקים נע בין 20-100 אלף ₪ ליחידת דיור  התלוי בשני מרכיבים, הרגישות הסיסמית באזור וערך הדירות, סכום האמור לשקף את ההפרש ויצירת רווחיות בפרויקט ליזמים הפרטיים כדי שיקדמו פרויקטים באזורים אלו.

תמ"א 38 לא עושה את ההבדלות בין אזור אחד לשני בארץ מכמה סיבות, הסיבה הבולטת בניהן היא שגם אם התוכנית הזו תציל חיים של משפחות בודדות, התוכנית עשתה את תפקידה גם אם לא במלואה, עם זאת התוכנית מאפשרת את הגמישות לוועדות המקומיות במקרים כאלו כפי שאפרט בהמשך (סעיף 23).

גובה המבנה משפיע באופן ישיר על רגישותו לרעידות אדמה. כך שמבנה גבוה רגיש הרבה יותר לרעידות אדמה, התזוזה מתחילה ביסודות שבתוך האדמה ומנדנדת את כל המבנה, לפי המומנט, ככל שהמבנה גבוה יותר, הוא רגיש יותר לתנודות. באם ימצאו שני מבנים צמודים, אחד בן 3 קומות והשני בן 7 קומות, יותר סביר שהשני יפגע מרעידת אדמה, למרות שיותר סביר שאת הראשון יהיה 'כדאי'  לחזק מבחינה כלכלית.

2.JPG

במצב כזה תהיה עדיפות לחזק את המבנה 'הנמוך' משום שקיימים בו פחות דירות וכן פחות חיזוקים אשר היזם יצטרך לבצע במידה והתמורה לחיזוק תהיה זהה. אם כן ישנו השיקול הכלכלי, ובנוסף ישנן גם תקנות שונות העושות את החיזוק של המבנה הגבוה לכמעט ובלתי אפשרי, דוגמת תקנות כיבוי אש. בבניין רב קומות ישנה חובה של התקנת חדר מדרגות מוגן אש, דבר שלרוב לא ניתן ליישום במבנים קיימים. סיבות כאלה לבסוף "יפילו" את ביצוע החיזוק במבנה מסוג זה וההרחבה לא תצא לפועל. 


נושא זה לא מבוטא בתמ"א מפאת הסיבה העיקרית שישנם מעט מאד מבנים שנבנו בגובה כזה באותם שנים, עם זאת בסעיף 23 בתמ"א (שיפורט בהמשך) התמ"א מתירה ומעבירה את הסמכות בעניינים אלו לוועדה המקומית.


כאשר צוות התכנון שאל את עצמו כיצד מיישמים את התוכנית הוצבו בפניו שתי אפשרויות מרכזיות, הראשונה לחייב את הדיירים לחזק את בתיהם, זה רכושם הפרטי, זהו ביטחונם. האפשרות שנייה היא לתת תמריצים לגופים פרטיים (יזמים) לחזק את המבנים הנדרשים בחיזוק. לשתי האפשרויות קמו קולות בעד ונגד שלמשל לטובת האופציה הראשונה מצדדת מהנדסת העיר קריית אונו וטוענת שניתן לדרוש מהדירים לשלם בעצמם על החיזוק לדירותיהם, ואם בודקים מה קורה בעולם אז רואים כי בשנות ה-80 קליפורניה ניצבה בפני שאלה דומה והחליטה לתת לכל התושבים פרק זמן של כחמש עשרה שנים לחזק את בתיהם ואם לא יעשו כך המבנה יהפוך לרכוש המדינה, המדינה תוכל לחזקו ולמכרו לצד שלישי. בארץ נבחרה החלופה השנייה שהחיזוקים ייעשו במתן תמריצים לגופים פרטיים בתמורה לעבודתם. לתמ"א הזו ישנם 3 תיקונים עד כה שההבדל העיקרי בניהם זה מהות וכמות התמריצים הניתנים בעד החיזוק.


בגרסה הראשונה של תמ"א 38/1 משנת 2005 היה ניתן לקבל זכויות בניה עבור מילוי קומת העמודים או קומה נוספת על גג הבניין, לאחר שראו כי תמריץ זה אינו כלכלי מספיק בכדי להגיע ליישום הוכנס התיקון השני הנקרא תמ"א 38/2 משנת 2010 ובו זכיות הבנייה ניתנו למילוי קומת העמודים וקומה נוספת על גג הבניין והתווספה גם האופציה להריסת המבנה ובנייתו מחדש בהתאם לאותם זכויות. לאחר שראו כי גם כמות התמריצים הזו איננה מספיקה ברוב חלקי הארץ הוחלט על התיקון השלישי, תמ"א 38/3 משנת 2012 ועדיין תקף, שבו מאפשרים למלא את קומת העמודים ולבנות שתיים וחצי קומות נוספות על גג הבניין.

3.JPG

את הקומות האלו מוסיפים בקונטור זהה לקומה קיימת לאחר הרחבות, ההרחבות המותרות על פי תכנית זו הן: עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת, בתנאי שההרחבה תבוצע לכל גובה הבניין וההרחבה תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), ההרחבה תינתן גם מעבר לקווי הבניין המקלים מכוח התמ"א במידה ומדובר במרחבים המוגנים.
לרוב, במסגרת עבודות אלו מתבצעות גם עבודות להוספת מרפסת שמש שבבניינים אלו לא נבנו וניתן להוסיפם מכוח תכניות אחרות.

עולה השאלה מה המוטיבציה של בעלי הדירות בבניין מתאים להסכים לפרויקט במסגרת תמ"א 38, הרי ראינו שלעומת מקומות אחרים בעולם אין כאן הכרח חוקי לבצע את החיזוקים. אבל בכל זאת תושבים רבים מביעים חשש ופחד מרעידות  אדמה, ישנו הרווח הכלכלי ליזם ואף לדיירים במבנים הקיימים, לרוב נבנים עבוד הדיירים ממ"דים לטובת מיגון בשעת מלחמה, שלצערנו דבר המוחשי יותר מאשר רעידות אדמה. וגם שיפור איכות החיים, משום שברגע שמוסיפים את הקומות החדשות יש הכרח להוסיף מעלית שתשרת את כל קומות המגורים.

סעיף 23 בתמ"א 38

סעיף מספר 23 בתמ"א הוא שנוי במחלוקת, סעיף זה מקל ומעביר סמכויות לוועדות המקומיות בנוגע לכך שהועדה ראשית להכין תוכנית מפורטת ובה לקבוע הוראות שונות מאלו שנקבעו בתמ"א בעניין שטחי הבניה, יחידות הדיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני החניה. מצד אחד סעיף זה נותן את האפשרות לאזורים חלשים יותר לקבל זכויות נוספות ובכך לגרום לייתכנות כלכלית לפרויקט במבנים, ומצד שני, גורם לאי ודאות מסוימת בנוגע ליזמים המנסים להעריך מה יהיה באותו אזור ומתי כדאי לצאת לפרויקט. אומנם סעיף 24 מנסה לפטור בעיה זו אך בפועל ישנן רשויות רבות שעדיין המצב אינו ברור בתחומן, אחרי קרוב לעשר שנים מאישור התמ"א המקורית.

תוצאות יישום ובחינתם

מתוך דו"ח יישום תמ"א 38 לשנת 2013  שהוציא מנהל התכנון, משרד הפנים עולה כי "התמ"א משמשת ככלי ראוי לטובת שיפור המיגון במבנים קיימים". ו"היא (התמ"א) משמשת גם ככלי יעיל להתחדשות עירונית". כלומר, בצורה אולי מעט מפתיעה, "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" משמשת ככלי ראוי לשיפור מיגון, וכלי להתחדשות עירונית. בכלל לא מדובר על חיזוק המבנים.
נמשיך ונעיין בדוחות יישום תמ"א 38 שנעשה ע"י עידית בן בסט, יועצת לאגף בכיר לתכנון נושאי במנהל התכנון, משרד הפנים (דו“ח יישום תמ”א 38 לשנת 2013, 2014) על פי נתונים שהוגשו מהוועדות המקומיות השונות:
 

4.JPG

לצורך ניסיון בבחינת הנתונים אתמקד בוועדה מקומית בודדת, חולון. 
טבלה מקוצרת –לפי הדו"ח:
 

5.JPG

וועדה זו טוענת שאושרו בתחומה 18 בקשות להיתר, אך לא מצוין שבפועל חוזקו הרבה פחות מבנים, כאחד יחיד ברחוב הופיין בחולון, בזמן שהיזם התקשה לסיים את הפרויקט ונשאר בהפסדים גדולים, ניתן להניח כי שאר הבקשות שאושרו לא יצאו לפועל מפאת חוסר כדאיות כלכלית, במידה ואכן אושרו.

6.JPG

אם נמשיך ונבחן את הנתונים שהוגשו בוועדה זו ניראה כי לטענתם זמן הטיפול הממוצע עמד על 4 חודשים בלבד (זמן הטיפול הנמדד הוא מיום פתיחת התיק ועד החלטת הועדה), ואל מול זה נבחן את אחד התיקים מתוך 20 התיקים האלו, בטווח הזמנים הזה והבקשה הוגשה לפי הנחיות תמ"א 38.

7.JPG
8.JPG

בעיון זה נוכל לראות כי הזמן בין אחת הדרישות, שהיה כבר תיק פתוח ב-19/03/2013 אך השיבוץ לוועדה נעשה רק בתאריך 11/03/2014 (12 חודשים).מבלי לקחת בחשבון עמידה בתנאי הסף לפתיחת בקשה, שהם משתנים בין פרויקט לפרויקט, שבפרויקטים של תמ"א 38 גדולים סדרי הזמן הם כשלושה חודשים. ועמידה בכל דרישות הוועדה במידה והחליטה לאשר כשנה נוספת. כלומר במצב 'רגיל' קבלת היתר לפרויקט תמ"א 38  בוועדה בחולון לוקח בפועל כ-27 חודשים ולא 4 חודשים כפי שטוענת הוועדה. כל זה בהזנחת חישובי האגרות וההשבחה – שעל פי חקיקה משלימה אמורים להיות אפסיים, אבל הרשויות מוצאות דרכים איך לחייב בתשלומי השבחה.

מדוגמא זו עולות שאלות רבות בנוגע לאמינות נתוני המימוש האלו וכיצד ניתן לבקר אותם בצורה אובייקטיבית, אומנם בדו"ח צוין כי נתונים אלו מתייחסים להערכות הועדות המקומיות בלבד אבל ניתן לראות כי המציאות רחוקה מהערכות אלו, הן בכמות החיזוקים והן בזמני האישורים.

בעיות ביישום

דירות השיכונים לרוב מתוכננות בצורה מאוד יעילה מבחינת הסידור הפנימי של הדירה ביחס לשטח החזית, החלונות, כל תוספת שעושים גורמת ל'חניקת' הדירה הקיימת בכך שנחסמים חלונות ופתחי אוורור רבים והדירות שלרוב נהנות מאור טבעי רוב שעות היום נהפכות לדירות חשוכות ללא אוורור. בעיה נוספת עמה מתקשים להתמודד זו בעיית השוויון בין הדירות השונות, כאשר יזם מגיע אל דיירים בבניין, כל הדיירים מצפים לקבל ממנו את הגדלת הרכוש בצורה זהה ולא באופן יחסי למה שיש להם היום, כאשר בפועל הדירות הפינתיות, שמלכתחילה היו איכותיות יותר, מקבלות הרחבות בצורה איכותית יותר, דבר המקשה מאוד בהבנת יתר הדיירים.

9.JPG

בעיה תכנונית נוספת שנתקלים בה במהלך התכנון היא שבמצב של הריסה ובניה הדיירים העתידיים, אלו שכעת גרים בבניין המיועד להריסה, כבר מבטיחים לעצמם דירה בבית החדש והפתרון התכנוני הוא קשה ביותר כי המתכנן ניצב מול שש או שמונה ולעיתים יותר דיירים שכל אחד מהם מביע את דעתו לגבי הדירה החלומית שלו ללא כל התחשבות בדעות שכניו.


דילמות ערכיות

כאשר אנו ניצבים בפני פרויקט של תמ"א 38 – עיבוי הבינוי אופיים של המבנים המקוריים, של השכונות הותיקות, של הערים כולן משתנה בצורה ניכרת. שכונות רבות בעלות מבני השיכון שהיום בעלי 3-4 קומות מחופי טייח – לאחר העבודות במסגרת התמ"א נהפכות לשכונות בעלות מבנים בני 6-7 קומות מחופי אבן ושיש . המבנים משתנים ללא הרף ומרבית מהפעמים גם ללא אזכור של המבנים המקוריים, יש שיגידו כי הדבר טוב ויש שיגידו שהדבר רע, אבל זו נקודה שאני חושב שראויה להתייחסות והבעת עמדה. גם אם השינוי הוא חיובי או שלילי, החיזוק עצמו של המבנה, והצלת חיים במקרה של רעש אדמה, גובר לדעתי על הפגיעה בנוסטלגיה של המבנים המקוריים שאת גישה זו לא כולם מוכנים לקבל.

10.JPG

בקרת תכנון וביצוע
כאשר מבקשים לקבל היתר מכוח תמ"א זו, נדרשים בביקורת על התכנון הקונסטרוקטיבי לחיזוק המבנה, דבר שלא קיים במבנה חדש. ביקורת זו זה דבר מבורך שהצטרף להליכי הרישוי אבל מעלה בעיות רבות, למשל מי מעביר את הביקורת, היום בפועל זה משרד אחד שבודק את מרבית הפרויקטים בישראל, דבר הנותן לו מונופול מסוים. ומכיוון אחר עולה השאלה, מה מבטיח שהביצוע יהיה בהתאם לתכנון, הרי מבנים שנבנו בשנת 1978 כבר היו מחויבים בתקן לרעידות אדמה אבל רובם לא נבנו לפי תקן זה. תיקון 102 לחוק התכנון והבניה(ממשלת ישראל, 2013), שמגיע כצעד עוקב ואינטגראלי כחלק מתיקון 101 שנכנס לתוקפו לאחרונה, מנסה להתמודד עם בעיה זו באמצעות מכוני בקרה אשר אמורים להתחיל לעבוד בסוף מרץ 2015, שכנראה מועד תחילת העבודה ידחה. 

סתירות רבות ברשויות
תיק מידע מוגדר בחוק כ"כל המידע הנדרש לאותו שטח. תקנות רלוונטיות ותוכניות בכל הדרגים..." על פי משרד הפנים, מנהל התכנון. כלומר, כאשר אנו רוצים לבקש בקשה להיתר, אנו נדרשים להוציא תחילה תיק מידע ועל פיו לתכנן. כאשר ניצבנו בפני מבנה אשר עמד בתנאים לקבל את הזכויות מכוח תמ"א 38, וביקשנו את תיק המידע, קיבלנו מידע סותר, על אותו הנייר בתיק המידע כתוב מצד אחד שלחלקה נתנם זכויות מכוח תמ"א 38 (נספח ב') ובהמשך כתוב במפורש כי תוספת קומה בגין תמריצי תמ"א 38 סותרת את המדיניות האזורית, על כן לא ניתן לאשרה (נספח ג'). מידע שכזה חוזר בכל הוועדות, ספציפי המוצג בעבודה זו מדובר על הוועדה בתל אביב יפו והמידע התקבל לפני שאושרה תוכנית הרובעים שהסדירה את רוב נושאים אלו, יש לציין כי ברוב הועדות טרם אושרו תוכניות מסוג זה.


קשיים ריבם ביישום
התמ"א יצרה שטחי בנייה למגורים רבים לרוב באזורי ביקוש משום שרוב המבנים העונים לדרישות נמצאים במרכזי ערים, ובכך נוצר מצב שנוספו המון 'מגרשים' פנויים כאשר בראיה יזמית המגרשים הם "חינמיים", העלות שלהם היא עלויות החיזוק וההרחבות (באם מבוצעות) בלבד. כאשר בעלי הקרקעות האלו הם אותם בעלי דירות שלרוב לא בעלי ממון לבצע את החיזוק בעצמם וללא ידע בנדל"ן וללא הבנה מה ערך 'הקרקע' שלהם ונוצרו שני סוגים של מבנים 'תקועים' , האחד בשל "סוחרי חתימות" וכאלו בשל היזמים הלא מקצועיים. סוחרי חתימות זה אותם אנשים, לרוב עורכי דין, אשר מבטיחים לדיירים הבטחות רבות ללא יכולת ליישם, וכאשר מגיע יזם המעוניין לבצע את הפרויקט, מחייבים אותו בתשלום רב על כך. הדבר יוצר אי אמון מצד הדיירים מצד אחד, הרבה מבנים 'נעולים' משום שנחתמו חוזים שלא ניתנים לביצוע. במקביל, נהיו הרבה יזמים לא מקצועיים, כי בעסקת נדל"ן שכזו אין צורך בהון ראשוני לביצוע הפרויקט ומאוד קל להיות יזם של פרויקט תמ"א 38, וברגע שהיזם לא מספיק מנוסה, ולא יודע להעריך את העלויות הנכונות של העבודות נוצרים הרבה בניינים תקועים (ראשון לציון, רמת-גן), גם אם סיימו את ההליכים הבירוקרטים של הוצאת הרישיונות.
קשיים נוספים קמים כל הזמן ובהתאם נוצרות חקיקות משלימות המנסות להתמודד עם נושאים אלו וקשיים אלו. כך לדוגמא אחת הבעיות שקיימות היום ועדיין לא נפתרה (משנת 2005) זה נושא הליווי הבנקאי, כאשר יזם מבקש למכור דירה במדינת ישראל, חוק המכר מתיר לו לעשות כן במספר דרכים שאחת מהם, המקובלת ביותר והמהווה את הצורה הבטוחה ביותר עבור הרוכשים היא ליווי בנקאי. כך שאחד הבנקים אחראי לכספי הרוכשים, בעוד שבמצבים של פרויקטים של תמ"א הבנק מתקשה עם סטטוס הדיירים משום שהם בעלי הקרקע בפועל גם אם נתנו את אישורם לביצוע הפרויקט בדרך זו, משום שאין לדיירים כל התחייבות כלפי הבנק.

התנגדויות
בוועדות רבות הקול השולט הוא שאין תשתיות המתאימות ליישום תוכנית תמ"א 38, חלק מהתשתיות שקשה או לא ניתן לפתור זה כמות השטחים הציבוריים, מקומות חנייה, פקקים, מערכות ביוב, בתי-ספר, וגני ילדים. במקביל הרשויות מעדיפות דירות דופלקס במקום דירות פנטהאוז, דבר שלרוב לא עולה בקנה אחד עם דרישות השוק, שלפיו היזמים פועלים, הנימוק לנושא זה בוועדות זה שהם אינם רוצים דירות נוספות (יותר משפחות, יותר ילדים, יותר רכבים....).
סיבות להתנגדויות של הפרט הם מגוונות שמתוך עיון בפרוטוקולי ועדות והניסיון האישי ניתן לראות מגוון רחב של סיבות, בין היתר:
 

  • הגברת המבוגרת מהקומה השלישית לא רוצה שיבנו לה מעל הראש.

  • יהיה רעש בזמן הבנייה.

  • 'עורך הדין' שרכש דירה בזול לצורך תשואה, שמנסה לטרפד את העסקאות, עד שלא יקבל 'אקסטרה' על פני שאר הדיירים.

  • הבניין עמד 40 שנה, הוא יעמוד עד שאני 'אלך'...

  • מה אני צריך מעלית בקומה ראשונה?

  • אני לא צריך עוד חדר ולא יכול לשלם את התוספת בארנונה.

  • היזם מנסה להרוויח על חשבוננו, הוא מרוויח יותר מידי.

  • במכפיל חניה רובוטי – הבטיחו לי חניה הכי קרובה לדלת, עכשיו כולם קרובים.

  • תוריד קצת לשכן שלי. אני מרוצה מהעסקה, כולם מקבלים אותו הדבר, אבל אני רוצה קצת יותר.

  • לא רוצים דירות נוספות בבניין.

לדעתי, הרוב מסתכם בסכסוכי שכנים, ברגע שהשכנים מיודדים בניהם, גם פרויקט עם 96 דיירים קיימים ניתן לביצוע בזמן קצר יחסית.

אם כך, עלולים להיות מבנים עם 16 דירות שישנו בעל דירה בודד שאינו מעוניין ממגוון סיבות, התמ"א בצירוף חקיקה משלימה  בנושא, נתנו פיתרון למצב זה שמספיק רק שני שליש מהבעלים (הדיירים) שמהווים שני שליש מהרכוש המשותף, במידה ובין השכנים השטח איננו אחיד. ומה עושים עם המתנגדים, הם הרי בעלי שטח מסוים משותף, ופתאום מוסיפים להם דיירים נוספים והשטח המשותף שלהם משתנה וקטן, במצבים כאלו מגיעים לתביעה מנהלתית מול המפקחת על הבתים המשותפים והיא פוסקת בשמם ויכולה לאשר במקומם הליך זה, מבחינה משפטית ההליך דומה להליך של פשיטת רגל ובו מתמנה אדם בתור הבעלים.

במקרה של הריסה ובנייה מחדש, שהתמ"א מאפשרת החל מהתיקון השני שלה, במצבים שהדייר המתנגד מסרב לעזוב את הבניין טרם הריסתו, שכאן אנו ניצבים בפני שאלה אטית, האם ניתן לפנות אדם מרכושו הפרטי ששילם אליו במיטב כספו, ובכן גם כאן החוק לטובת קידום הפרויקטים ויישום תמ"א 38, בתקדיםמ-2012, ברחוב סירקין בגבעתיים הוכרע פסק דין שקבע כי הדייר הסרבן (אותו מתנגד לפרויקט) ישלם לשכניו 2.4 מיליון שקל עוד 100 אלף שקל על הוצאות משפטיות , וזאת משום שטרפד פרויקט שנוגע לשלום הדיירים. ההכרעה נפלה בצורה זו משום שאמנם זהו רכושו הפרטי של האדם אך זהו אינו בית פרטי, זה מבנה משותף, וברגע שאדם החליט לרכוש את מקום מגוריו בבית משותף נופלות אליו גם החובות של בניין משותף כגון הכרעת הרוב.
 

לסיכום, ובעתיד...

תמ"א 38 תוכננה והוחלטה למען מטרה עיקרית של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, למרות שבפועל הישגיה המרכזיים הם שיפור המיגון במבנים קיימים והתחדשות עירונית. אין זה אומר כי התוכנית לא השיגה את מטרתה, להפך, התוכנית השיגה את מטרתה וכבשה שתי מטרות נוספות שאף יותר נראות לעין ומוחשיות. לדעתי בכדי להרחיב את הפרויקטים שנבנים במסגרת תמ"א 38 צריך להמשיך בפעילות של אגף שיקום השכונות במתן מענקים ותמריצים לחיזוק המבנים באזורים שאין היתכנות כלכלית לפרויקט ואף להטיל על חברות ממשלתיות את החובה ליזום פרויקטים כאלו באזורים חלשים ובכך להעלות את האזורים בתקווה שבהמשך יוספו פרויקטים נוספים גם של יזמים פרטיים עם או בלי מענקים. הפרויקטים היום נמצאים אך ורק במבנים הפרטיים, ולא במבני הציבור שרבים מהם באותם אזורים אינם עומדים בדרישות התקן לרעידות אדמה, דבר היוצר מצב אבסורדי בו התושבים מחזקים את בתיהם לרעידות אדמה ושולחים את ילדיהם לבתי ספר אינם עמידים ברעידות אדמה שעלולים לקרוס, ולכן, חייבים להתרחב לסקטור הציבורי, למבני הציבור, במימון ממשלתי חיצוני בכדי לאפשר את חיזוק המבנים הציבוריים, תחילה מהמבנים בו מחויבים לשהות כגון בתי ספר (חוק חינוך חובה) והלאה למבנים שהשהות בהם היא וולונטרית.

ביבליוגרפיה

  • דו“ח יישום תמ”א 38 לשנת 2013, 2014. דו“ח יישום תמ”א 38 לשנת 2013.

  • ממשלת ישראל, י., 2013. תיקון 102 לחוק התכנון והבנייה.

  • מרקו, ש., 2010. עבודה בנושא השבר הסורי אפריקאי בחוג לגיאופיזיקה ומדעים פלנטריים. אוניברסיטת תל אביב.        

  • סבר, ע., 2013. הערכים האדריכליים של בנייני תמ"א 38 וכיצד ניתן לשפר אותם ?

  • רונן, י., 2011. בעיות ביישום תמ"א 38.

  • תמ"א 38, נ.מ., 2012. תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

bottom of page