התחדשות עירונית ותמ"א 38

תמ"א 38

בשנים האחרונות אנו נחשפים לא מעט לפרויקטים במסגרת תמ"א 38, ולעיתים רבות, נוטים לחשוב על פרויקטים אלו כעל פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית אך לא כך הדברים.

המהות המקורית של תמ"א 38 הינו לצורך חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה אך במרוצת השנים ותגבור התמריצים וזכויות הבניה ניראה כי עיקר השימוש בתכנית זו (תמ"א 38) היא לא לשם שנכתבה אלא לצורך התחדשות עירונית.

כל המסלולים המפורטים מטה הינם מכוח תיקון מספר 3 א' לתכנית.

התכנית, ככל תכנית, הינה בעלת תוקף שנכון לאפריל 2021 לא צפוי לקבל הארכה, ובכך התכנית עתידה להסתיים באוקטובר 2022.

שני מסלולים עיקריים לפרויקטים במסגרת תמ"א 38:

פינוי בינוי תב"ע

מסלול זה הינו מסלול שונה בצורה מהותית אם כי לעיתים התוצאות הסופיות זהות.

במסלול זה למעשה לא מתבססים על תכנית מאושרת כגון תמ"א 38 אלא משנים את הזכויות הקיימות על מגרש נתון. לרוב במסלול זה יהיו זכויות גדולות משמעותית בין היתר כי לרוב מסלול זה מותנה במיסוי השבחה על הקרקע. העיריות יעדיפו לרוב לאחד מספר מבנים לכדי תכנית אחד בכדי לא לייצר תכניות רבות בעלות מאפיינים זהים. המסלול למעשה מורכב משני הליכים, הליך ראשון של "ייצור הזכויות", אישור תכנית (תב"ע) שבמסגרתה יתווספו זכויות למגרש והליך שני של רישוי המבנה לצורך תחילת העבודות.

 

מה שנהוג לכנות - תמ"א 1

תמ"א 38 - מסלול עיבוי

בפרויקטים במסלול עיבוי למעשה המבנה הקיים נשאר. רק חלקים ממנו נהרסים בכדי לאפשר את חיזוק המבנה, הרחבת הקומות, הוספת קומות, החלפת תשתיות וחידוש החזיתות. לרוב, הדיירים הקיימים נשארים לגור במבנה גם במהלך העבודות.

התמ"א מאפשרת הרחבת הדירות בתנאי שחלק משטחי ההרחבה הינם מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד), וניתן גם להוסיף מרפסות שמש. על פי רוב, ניתן לומר כי בפרויקטים אלו הייזמים פחות או יותר תואמים בתמורה לדירות הקיימות. לרוב השינויים במבנה הינם:

  • חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.

  • הרחבת הדירות הקיימות בחדר מוגן, ממ"ד.

  • הוספת מרפסת שמש לכל דירה.

  • הוספת דירות בקומת הקרקע.

  • הוספת קומות מעל גג הבניין ובהן דירות מגורים נוספות.

  • חידוש כל חזיתות הביניין.

  • חידוש השטחים המשותפים.

  • החלפת כל המערכות החל מהיציאה מהדירות הקיימות.

בפרוייקטים מסוג זה ישנם חששות רבות שעולות, נשמח לציין חלק מהן ואת ההתייחסותינו

שאלות נפוצות במסלול של עיבוי

האם הדיירים מקבלים דיור חלופי?


בהחלט. הדיירים מפונים מבתיהם טרם תחילת העבודות וחוזרים לדירותים החדשות בגמר הבנייה. הוצאות השכירות וההובלה חלות על הייזם.




האם יוסיפו חנויות לביניין?


באם בביניין הקיים לא התאפשר לפתוח חנויות ו/או משרדים ו/או כל שימוש מלבד מגורים, קרוב לוודאי כי במבנה החדש השימושים ישמרו ויהיו רק דירות למגורים.




האם יש כמות מינימאלית של דירות בביניין בכדי לבצע פרוייקט?


לא. בשונה מתכנית פינוי/בינוי (תב"ע), במסלול זה של תמ"א 38 ניתן לבצע פרוייקט גם במספר מצומצם של דירות קיימות.




האם יש שטח מינימאלי נדרש למגרש בכדי לבצע פרוייקט?


באופן עקרוני, ניתן לבצע פרוייקט בכל שטח של מגרש. אבל יש לשים לב שמגרשים קטנים ו/או בעלי גיאומטריה חריגה, ייתכן וכי לא ניתן יהיה לבצע חניונים לצורך פיתרון מקומות החנייה. דבר שיגביל מאוד את יישום הפרוייקט הן מבחינה ייזמית, הן מבחינת הרשויות והן מבחינה הדיירים הקיימים.





 

מה שנהוג לכנות - תמ"א 2

תמ"א 38 - מסלול הריסה ובנייה מחדש

בפרויקטים במסלול עיבוי, זכויות הבנייה לתוספת יחידות דיור משתנות מפרויקטים של עיבוי ובהתאם לתכניות בהיררכיות שונות בוועדות המקומיות (בעירייה), וכך למעשה משפיעות על הרווחיות של היזם לביצוע הפרויקט. ישנו סיכוי טוב שברחוב אחד יהיה ניתן לבצע (בראייה כלכלים) פרויקט מסוג הריסה ובסמך לו יהיו זכויות שונות אשר יגרמו לפרויקט לא להיות אפשרי.

לרוב, כאשר פרויקטים יוצאים לדרך במסלול זה המבנה נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה מבנה חדש גבוהה ובעל כמות גדולה יותר של דירות. בעלי הדירות הקיימות לרוב יהינו משדרוגים שונים במסגרת הפרויקט ביחס לדירותיהם היום:

  • דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מקומת דירתם היום.

  • דירה גדולה יותר מדירתם היום.

  • מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה כחלק מהדירה החדשה.

  • מרפסת שמש בנוסף להגדלת הדירה.

  • חנייה פרטית שתירשם בטאבו.

  • מגורים בבניין חדש עם כל המערכות והסטנדרטים המתאימים לימינו.

שאלות נפוצות במסלול של הריסה ובנייה מחדש

האם הדיירים מקבלים דיור חלופי?


בהחלט. הדיירים מפונים מבתיהם טרם תחילת העבודות וחוזרים לדירותים החדשות בגמר הבנייה. הוצאות השכירות וההובלה חלות על הייזם.




האם יוסיפו חנויות לביניין?


באם בביניין הקיים לא התאפשר לפתוח חנויות ו/או משרדים ו/או כל שימוש מלבד מגורים, קרוב לוודאי כי במבנה החדש השימושים ישמרו ויהיו רק דירות למגורים.




האם יש כמות מינימאלית של דירות בביניין בכדי לבצע פרוייקט?


לא. בשונה מתכנית פינוי/בינוי (תב"ע), במסלול זה של תמ"א 38 ניתן לבצע פרוייקט גם במספר מצומצם של דירות קיימות.




האם יש שטח מינימאלי נדרש למגרש בכדי לבצע פרוייקט?


באופן עקרוני, ניתן לבצע פרוייקט בכל שטח של מגרש. אבל יש לשים לב שמגרשים קטנים ו/או בעלי גיאומטריה חריגה, ייתכן וכי לא ניתן יהיה לבצע חניונים לצורך פיתרון מקומות החנייה. דבר שיגביל מאוד את יישום הפרוייקט הן מבחינה ייזמית, הן מבחינת הרשויות והן מבחינה הדיירים הקיימים.