התחדשות עירונית ותמ"א 38
מסלולים שונים להתחדשות עירונית, לאחר שבעשור האחרון משרדנו התמחה במסלולים שונים אלו. בעת האחרונה משדרנו מתמקד בעיקר במסלולים של תב"עות להתחדשות עירנות. אנו מתמחים בעשיית תוכניות שכאלו עם יבטים סביבתיים ועירוניים במקביל לשימת דגש על תמורות הבעלים והיבטים כלכליים על מנת שתכניות אלו יוכלו לצאת לפועל תוך זמן קצר יחסית ואפקטיביות רבה ככל הניתן לכל המעורבים.
כחלק מפעילות המשרד "נובו אדריכלים" אנו לוקחים חלק בפרויקטים של תכנון עירוני, תוך אמונה שסביבת המגורים מורכבת הן מהסביבה העירונית והן מהמרחב הפרטי, ואלו משולבים אלו באילו ויוצרים מרקם בלתי נפרד.
אנו מאמינים במחקר מעמיק ובוחנים את כל הפרמטרים הנתונים במרחב התכנון, החל בנתוני השמש והאקלים וכלה בנתוני אוכלוסיה ותרבות כך שההצעה התכנונית תהיה שלובה במרקם הקיים ובתרבות
למשרד ניסיון בתכנון ערים, הכנת תוכניות מפורטות ותב"עות (קרקע בתולית והתחדשות עירונית) מורכבות תוך הצעת תוכנית אשר הן ממקסמת את הזכויות והן נותנת פתרון תכנוני עירוני איכותי.
תמ"א 38
בשנים האחרונות אנו נחשפים לא מעט לפרויקטים במסגרת תמ"א 38, ולעיתים רבות, נוטים לחשוב על פרויקטים אלו כעל פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית אך לא כך הדברים.
המהות המקורית של תמ"א 38 הינו לצורך חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה אך במרוצת השנים ותגבור התמריצים וזכויות הבניה ניראה כי עיקר השימוש בתכנית זו (תמ"א 38) היא לא לשם שנכתבה אלא לצורך התחדשות עירונית.
כל המסלולים המפורטים מטה הינם מכוח תיקון מספר 3 א' לתכנית.
התכנית, ככל תכנית, הינה בעלת תוקף שנכון לאפריל 2021 לא צפוי לקבל הארכה, ובכך התכנית עתידה להסתיים באוקטובר 2022.
שני מסלולים עיקריים לפרויקטים במסגרת תמ"א 38:
מה שנהוג לכנות - תמ"א 2
תמ"א 38 - מסלול הריסה ובנייה מחדש
על שני מסלולים אלו מפורט בהרחבה בהמשך
פינוי בינוי - תב"ע - תכנית
מסלול זה הינו מסלול שונה בצורה מהותית אם כי לעיתים התוצאות הסופיות זהות.
במסלול זה למעשה לא מתבססים על תכנית מאושרת כגון תמ"א 38 אלא משנים את הזכויות הקיימות על מגרש נתון. לרוב במסלול זה יהיו זכויות גדולות משמעותית בין היתר כי לרוב מסלול זה מותנה במיסוי השבחה על הקרקע. העיריות יעדיפו לרוב לאחד מספר מבנים לכדי תכנית אחד בכדי לא לייצר תכניות רבות בעלות מאפיינים זהים. המסלול למעשה מורכב משני הליכים, הליך ראשון של "ייצור הזכויות", אישור תכנית (תב"ע) שבמסגרתה יתווספו זכויות למגרש והליך שני של רישוי המבנה לצורך תחילת העבודות.
מה שנהוג לכנות - תמ"א 1
תמ"א 38 - מסלול עיבוי
בפרויקטים במסלול עיבוי למעשה המבנה הקיים נשאר. רק חלקים ממנו נהרסים בכדי לאפשר את חיזוק המבנה, הרחבת הקומות, הוספת קומות, החלפת תשתיות וחידוש החזיתות. לרוב, הדיירים הקיימים נשארים לגור במבנה גם במהלך העבודות.
התמ"א מאפשרת הרחבת הדירות בתנאי שחלק משטחי ההרחבה הינם מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד), וניתן גם להוסיף מרפסות שמש. על פי רוב, ניתן לומר כי בפרויקטים אלו הייזמים פחות או יותר תואמים בתמורה לדירות הקיימות. לרוב השינויים במבנה הינם:
-
חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.
-
הרחבת הדירות הקיימות בחדר מוגן, ממ"ד.
-
הוספת מרפסת שמש לכל דירה.
-
הוספת דירות בקומת הקרקע.
-
הוספת קומות מעל גג הבניין ובהן דירות מגורים נוספות.
-
חידוש כל חזיתות הביניין.
-
חידוש השטחים המשותפים.
-
החלפת כל המערכות החל מהיציאה מהדירות הקיימות.
בפרוייקטים מסוג זה ישנם חששות רבות שעולות, נשמח לציין חלק מהן ואת ההתייחסותינו
מה שנהוג לכנות - תמ"א 2
תמ"א 38 - מסלול הריסה ובנייה מחדש
בפרויקטים במסלול עיבוי, זכויות הבנייה לתוספת יחידות דיור משתנות מפרויקטים של עיבוי ובהתאם לתכניות בהיררכיות שונות בוועדות המקומיות (בעירייה), וכך למעשה משפיעות על הרווחיות של היזם לביצוע הפרויקט. ישנו סיכוי טוב שברחוב אחד יהיה ניתן לבצע (בראייה כלכלים) פרויקט מסוג הריסה ובסמך לו יהיו זכויות שונות אשר יגרמו לפרויקט לא להיות אפשרי.
לרוב, כאשר פרויקטים יוצאים לדרך במסלול זה המבנה נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה מבנה חדש גבוהה ובעל כמות גדולה יותר של דירות. בעלי הדירות הקיימות לרוב יהינו משדרוגים שונים במסגרת הפרויקט ביחס לדירותיהם היום:
-
דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מקומת דירתם היום.
-
דירה גדולה יותר מדירתם היום.
-
מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה כחלק מהדירה החדשה.
-
מרפסת שמש בנוסף להגדלת הדירה.
-
חנייה פרטית שתירשם בטאבו.
-
מגורים בבניין חדש עם כל המערכות והסטנדרטים המתאימים לימינו.