האם "מסלול ירוק" מבטיח לכם היתר בנייה אוטומטי?
לא בטוח בכלל.
רבים נוטים לחשוב שהגשת בקשה ב"מסלול הירוק" היא ערובה לאישור מהיר וללא בעיות. הרי אם התכנון תואם באופן מלא את התב"ע (תוכניות) ואת כל זכויות הבנייה, מה כבר יכול להשתבש?
מסתבר שלא מעט. למרות השם האופטימי, "המסלול הירוק" עלול להפוך לאדום מהר מאוד.
תחילה נעשה סדר, מבחינה סטטוטורית, אין מסלול כזה בשם מסלול 'ירוק', אלא בקשה להיתר תואמת תוכנית, אשר למעשה תואמת את כל זכויות הבניה מכוח תכניות (תב"עות) החלות. בקשות אלו מוגשות במסלול רישוי בשם 'רישוי מלא', בקשות אלו לא מגיעות לדיון במליאת הוועדה ולא לדיון בוועדת המשנה לתכנון ובנייה אלא מאושרות (יחסית) אוטומטית ע"י רשות הרישוי - מהנדס הוועדה ויושב ראש הוועדה בלבד.
לכאורה, כל בקשה להיתר המוגשת בהתאם לזכויות הבניה, אמורה לקבל את אישור רשות הרישוי באופן אוטומטי, ללא התערבות ודרישות לשינויים. אך זהו אינו המצב. לרשות הרישוי קיימת הסמכות לדחות בקשות להיתר גם אם הן מוגשות באופן קפדני בהתאם לדרישות התכנוניות השונות. אמנם מקרים אלו הינם מקרים חריגים, אך הם קיימים.
במהלך חודש יולי 2025 הגיע ערר לוועדה המחוזית, משפחה צעירה הגישה בקשה להיתר לצורך בניית בית פרטי, התכנון בוצע באופן מדויק בהתאם לתכניות החלות (תב"עות), לכאורה, במסלול 'ירוק'. למרות שהתכנון תואם את הנדרש, רשות הרישוי החליטה לסרב לבקשה להיתר. על כך, מבקשי הבקשה להיתר החליטו להגיש ערר לוועדה המחוזית.
טענה מרכזית מצד העוררים הייתה כי הבקשה שלהם עומדת בכל הדרישות התכנוניות המופיעות בתוכניות (תב"עות) ועל כן רשות הרישוי הייתה צריכה לאשר להם את הבקשה ולא לדחותה.
כנגד, רשות הרישוי התעקשה שצדקה בהחלטתה לסירוב לבקשה להיתר מכיוון ש:
"מדובר בבקשה להיתר להקמת בית מגורים חדש והבקשה נדחתה מהטעמים הבאים:
1. ניתן לראות כי בקומת הקרקע מתוכנן חלל כניסה הכולל סלון ומטבח כאשר מסביבו מתוכננות 3 יחידות נפרדות.
2. היחידה המערבית כוללת ממ"ד, חדר רחצה וחדר כביסה, הכניסה אליה היא דרך חדר הכביסה מבחוץ כאשר בנוסף יש דלת כפולה מתוך חלל המטבח המוביל למסדרון הפנימי המוביל לממ"ד.
3. היחידה הצפונית כוללת גישה דרך פינת המטבח והיא כוללת סוויטת מגורים וחדר ארונות בגודל של שליש משטח הסוויטה. ליחידה זו ויטרינה משמעותית המאפשרת כניסה מבחוץ.
4. היחידה הדרומית כוללת גישה דרך פינת הסלון, והיא כוללת סוויטת מגורים, חדרי שירותים, חדר ארונות וחדר עבודה. גם ליחידה זו קיימת כניסה חיצונית ישירות לחדר המגורים.
5. בנוסף לכך קיימות מדרגות חיצוניות העולות אל חלל המסומן במשרד בקומה העליונה וכולל שירותים ומיני בר/ מטבחון.
מדובר בתכנון קלאסי בפיצול יחידות דיור."
(למען הסר ספק, התכנון המוצע, כמות החדרים, השטחים, כמות הכניסות למבנה והמדרגות השונות - תואמים באופן מלא לתכניות (תב"ע) החלות.)
במילים פשוטות - התכנון תואם את המותר ועדיין סרבו !
נקודת המוצא שאין עליה עוררין היא כי בקשה להיתר תואמת תוכנית תאושר על ידי רשות הרישוי. יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי רשות רישוי אינה חותמת גומי על בקשות להיתר תואמות תכנית. בג"ץ 663/85:
"מכלל לאו נשמע לכאורה הן, קרי, כי הוועדה המקומית חייבת ליתן את ההיתר אם הבקשה להיתר תואמת את התב"ע. אולם הוועדה המקומית אינה "חותמת גומי" למתן היתרים תואמי תוכניות, ויש לה שיקול דעת ליתן או למאן ליתן היתר בנייה, גם אם הבקשה תואמת מבחינה טכנית את התב"ע".
לסיכומו של דבר, ועדת הערר מצאה כי רשות הרישוי צדקה בדחותה את הבקשה להיתר במקרה זה, למרות שהבקשה עומדת מבחינה פורמאלית וטכנית בהוראות התכנית, התכנון שהוצע אינו סביר מבחינה תכנונית.
מה אפשר ללמוד מזה?
1. תאימות לתב"ע היא תנאי הכרחי, אך לא תמיד מספיק.
2. סבירות תכנונית: רשות הרישוי בוחנת את המהות ולא רק את המספרים.
3. תכנון ש"מריח" כמו תכנון לא חוקי: עלול להוביל לעיכובים משמעותיים ולסירוב, גם אם הוא "לפי הספר".
גם כשניגשים למסלול רישוי 'ירוק', חשוב לזכור:
לסיכום: אל תסתמכו רק על ה"ירוק" שבמסלול. וודאו שהתכנון שלכם לא רק חוקי, אלא גם נראה הגיוני וסביר תכנונית ליעוד המגרש ולשימושים במבנה.